摘要：根据摩根士丹利（大摩）的最新报告，香港零售市场在2025年第三季度经历了环比下跌的趋势，这反映了零售租金的压力。随着香港零售市场的不断变化，零售收租股票也成为投资者关注的焦点。大摩特别提到，尽管市场整体呈现下行压力，但在众多零售收租股中，领展（Link REIT）在表现上相对较为突出。本文将深入分析这一现象，探讨香港零售租金的变化、领展的表现及其未来发展趋势，并讨论大摩的观点如何影响投资者决策。

一、香港零售租金环比下跌的背景

1、香港零售租金的历史波动：香港的零售市场长期以来都是全球关注的焦点。由于其地理位置和经济发展水平，香港的零售行业在亚洲乃至全球都占有重要地位。然而，随着国际环境和国内经济的波动，香港的零售租金也呈现周期性的波动。从过去几年的数据来看，香港零售租金的波动幅度较大，尤其在经济不景气时，租金水平会显著下滑。

2、经济因素对零售租金的影响：2025年第三季度香港零售租金的下跌，可以从多个经济因素进行分析。首先，全球经济的不确定性给香港的零售市场带来了压力。由于中美贸易摩擦、国际原材料价格波动等原因，消费者信心受到影响，零售需求趋于疲软。其次，香港本地的经济增长放缓，企业投资意愿降低，这也直接影响了零售租金的市场需求。

3、消费习惯的变化：随着互联网技术的发展和电商平台的兴起，消费者的购物习惯发生了明显变化。线上购物成为主流，传统零售商店面临着严峻的生存压力。这种消费模式的转变使得零售租金的需求量下降，进而对整体市场产生影响，导致了租金水平的环比下跌。

二、领展的相对优势

1、领展的商业模式：领展（Link REIT）作为香港最大的零售收租股之一，其独特的商业模式使其在市场下行时依然表现突出。领展的核心优势在于其覆盖面广泛的物业组合，涵盖了多个住宅和商业综合体。通过优化租户结构和提升物业的经营效益，领展能够稳定其收入来源，进而确保在市场波动中维持较高的收益率。

2、持续的资产优化和重组：领展不断进行资产优化，通过收购优质资产、提升物业管理水平以及增加租金收入等措施，持续提升其资产价值。特别是在疫情后，领展加大了对线下商铺的升级改造力度，提升了商场吸引力，从而有效减少了空置率，提高了租金收入。这种战略使得领展能够在香港零售租金整体下行的背景下，表现出相对优势。

3、租户多样化与消费升级：领展通过租户多样化和消费升级的策略，进一步增强了其在零售市场中的竞争力。相比其他单一类型的零售物业，领展在租户选择上更具多样性，包括零售商、餐饮、娱乐、服务等多个行业，这种多元化的租户结构使其能够有效分散单一行业萎缩带来的风险。此外，领展注重引进符合当代消费趋势的新兴品牌和体验型消费，提升了整体租金水平和市场需求。

三、大摩对零售收租股的建议

1、大摩的市场预判：大摩在其报告中提到，尽管香港零售市场面临下行压力，但其对于零售收租股的整体前景持谨慎乐观态度。报告指出，零售市场的结构性调整将促使一些优秀的零售收租股脱颖而出，而领展则是其中的佼佼者。大摩认为，领展通过多元化的物业组合和优质的管理，能够在整体市场低迷的情况下保持较强的盈利能力。

2、市场环境与未来趋势：大摩还预测，香港零售租金的下行趋势可能会延续一段时间，但这并不意味着零售行业整体萎缩。随着香港经济逐步恢复，特别是旅游业的回暖和消费需求的逐渐复苏，零售租金有望逐步回升。在这种背景下，投资者应该关注那些具备较强资产管理和运营能力的零售收租股，领展显然是一个值得关注的对象。

3、投资者的选择：对于投资者而言，选择适合的零售收租股至关重要。大摩建议，投资者应着眼于长期增长潜力和资产稳定性较强的企业，而领展凭借其强大的资产基础和灵活的运营模式，能够为投资者带来稳健的回报。因此，大摩认为，领展在当前的零售收租股中相对更具投资价值。

四、未来展望与策略建议

1、领展的未来发展潜力：展望未来，领展仍然面临一些挑战，尤其是在香港零售市场整体下行的压力下。然而，随着香港经济逐步回升，尤其是国际游客回流、消费者信心恢复等因素的带动，领展的商业物业将可能迎来新的增长机会。领展计划继续扩展其物业组合，并进一步提升购物中心和商铺的消费体验，预计其在未来几年将保持较为稳定的收入增长。

2、适应市场变化的策略：为了应对市场的变化，领展还将进一步优化其租赁结构，增加高质量租户，并注重引入新兴行业的租户。例如，随着健康产业、娱乐产业的崛起，领展有可能在这些新兴领域布局，拓展收入来源。此外，领展也将加大在绿色建筑和环保方面的投资，以顺应未来可持续发展的趋势。

3、投资者的长期布局：对于投资者来说，选择领展作为长期投资标的无疑是一个明智的选择。尽管香港零售市场短期内面临不确定性，但领展凭借其稳健的财务状况、丰富的经验和灵活的经营策略，在未来几年仍有望为投资者带来可观的回报。因此，建议投资者在当前市场调整阶段，逐步增加对领展的投资。

五、总结：

综上所述，香港零售租金在2025年第三季度出现环比下跌的趋势，主要受到经济环境不确定性和消费模式变化的影响。然而，在这种市场背景下，领展凭借其多元化的物业组合、强大的管理能力和稳健的财务表现，展现出了相对优势。大摩的分析表明，零售收租股，尤其是领展，仍然是投资者值得关注的优质标的。随着市场逐步复苏，领展的表现值得期待，投资者可根据其长期增长潜力进行布局。

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